PENDAFTARAN TANAH

Karsam Sunaryo
Sesi-10 STKIP-KN Gading Serpong
14 Juni 2009

Pada tanggal 8 Juli 1997 ditetapkan dan diundangkan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menggantikan PP Nomor 10 Tahun 1961, yang sejak tahun 1961 mengatur pelaksanaan pendaftaran tanah sebagai•mana tercantum dalam Pasal 19 UUPA.
PP tersebut diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 57 tahun 1997, Penjelasannya dalam Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mendapat pengaturan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta

POKOK-POKOK PENYELENGGARAAN PENDAFTARAN TANAH
Asas-asas pendaftaran tanah
Menurut Pasal 2 pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederha. aman. terjangkau, mutakhir dan terbuka.
Pengertian asas-asas tersebut dijelaskan dalam Penjelasan Pasal 2.

Tujuan diselenggarakan pendaftaran tanah
Dalam Peraturan Pemerintah yang menyempurnakan PP 10/1961 ini, tetap dipertahankan tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah
Pada hakikatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA, bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas Pemerintah yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan
Tujuan pendaftaran tanah dalam Pasal 3 adalah :
1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu kepada pemegang haknya diberikan sertifikat sebagai surat tanda buktinya. (Pasal 4 ayat 1)
- Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, Hak Pengelolaan, tanah wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan HakTanggungan, yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
- buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
- Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
- Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan , termasuk Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
- Peta pendaftaran adalah peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah
- Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran.
- Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian, yang diambil datanya dari peta pendaftaran . Dalam PP 10/1961 surat ukur merupakan petikan dari peta pendaftaran
- Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan suatu hak atas tanah, atau Hak Pengelolaan dan mengenai pemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan

Pengertian pendaftaran tanah dan pelaksanaannya
- Dalam pasal 1
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yan dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satu rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
- Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan suatu bidang yang berbatas.
Pelaksanaan pendaftaran tanah
Menurut pasal 11 meliputi kegiatan pendaftar tanah untuk pertama kali ("initial registration") dan pemeliharaan da pendaftaran tanah ("maintenance").
1. Pendaftaran tanah untuk pertama kali
adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP ini, meliputi :
a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan
b. pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepcntingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.

Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama Kali meliputi :
a. pengumpulan dan pengelolaan data fisik ;
PENGUKURAN DAN PEMETAAN meliputi :
- Pembuatan peta dasar pendaftaran
diperlukan agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya secara pasti, karena dapat direkonstruksi di lapangan setiap saat. Untuk maksud tersebut diperlukan adanya titik-titik dasar teknik nasional. Titik-titik dasar teknik adalah titik tetap yang mempunyai koordinat yang diperoleh dari suatu pengukuran dan perhitungan dalam suatu sistem tertentu, yang berfungsi sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas.
- Penetapan batas bidang-bidang tanah
- Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
- Pembuatan daftar tanah
- Pembuatan surat ukur.
b. pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya
c. penerbitan sertifikat:
d. penyajian data fisik dan data yuridis
e. penyimpanan daftar umum dan dokumen.

2. Pemeliharaan data pendaftaran tanah
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Obyek pendaftaran tanah
Obyek pendaftaran tanah menurut Pasal 9 meliputi :
- Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
- Tanah Hak Pengelolaan
- Tanah wakaf
- Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;
- Hak Tanggungan
- Tanah Negara
Satuan wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
Sebagaimana halnya dengan penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP 10/1961 desa dan kelurahan dijadikan satuan wilayah usaha pendaftaran. Pembukuan data fisik dan data yuridis dilaksanakan di desa/kelurahan demi desa/kelurahan.
Khusus untuk pendaftaran Hak Guna Usaha, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan dan tanah Negara satuan tata usaha penddaftarannya adalah Kabupaten atau Kotamadya, karena umumnya Hak Guna Usaha, Hak Pengelolaan dan tanah Negara meliputi: berapa desa atau kelurahan

PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH
Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada Pejabat lain, yaitu kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan. misalnya pengukuran titik dasar teknik dan pemetaan fotogrametri.
Dalam melaksanakan tugas tersebut Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP 24/1997 ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANA H (PPAT)
Dalam Pasal 1 angka 24 disebut PPAT sebagai Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,dan akta pemberian kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan.
Pejabat Umum adalah orang yang diangkat oleh lnstansi yang berwenang, dengan tugas melayani masyarakat umum di bidang atau kegiatan tertentu.
Dalarn Pasal 7 ditetapkan, bahwa PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

HAKIKAT JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
Dari apa yang diuraikan dalam uraian-uraian di atas dapat diketahui, bahwa hakikat jabatan PPAT adalah, bahwa:
a. PPAT adalah pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang khusus memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa pembuatan akta yang membuktikan, bahwa telah dilakukan di hadapannya perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah , Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau pemberian Hak Tanggungan atas tanah;
b. Akta yang dibuatnya adalah akta otentik, yang hanya dialah yang berhak membuatnya;
c. PPAT adalah Pejabat Tata Usaha Negara, karena tugasnya di bidang penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan kegiatan di bidang Eksekutif/Tata Usaha Negara;
d. Akta PPAT bukan surat keputusan Pejabat Tata Usaha Negara, karena akta adalah relaas, yaitu suatu laporan tertulis dari pembuat akta berupa pernyataan mengenai telah dilakukannya oleh pihak-pihak tertentu suatu perbuatan hukum di hadapannya pada suatu waktu yang disebut dalam akta yang bersangkutan;
e. Yang merupakan Keputusan PPAT sebagai Pejabat Tata Usaha Negara adalah keputusan menolak atau mengabulkan permohonan pihak-pihak yang datang kepadanya untuk dibuatkan akta mengenai perbuatan hukum yang mereka akan lakukan di hadapannya. Memberi keputusan menolak atau mengabulkan permohonan tersebut merupakan kewajiban PPAT. Dalam hal syaratnya dipenuhi wajib ia mengabulkan permohonannya, Sebaliknya dalam hal ada syarat yang tidak dipenuhi ia wajib menolaknya

PANITIA AJUDIKASI
Dalam Pasal 8 ditetapkan, bahwa dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panita' Ajudikasi, yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN atau Pejabat yang ditunjuk.
Hal-hal mengenai pembentukan Panitia Ajudikasi serta susunan tugas dan kewenangannya diatur Iebih lanjut dalam Peraturan Menteri 3/1997 Pasal 48 s/d 54.
Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka prosesi pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya (Pasal 1 angka 8).

Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya
A. HAK-HAK BARU
Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara pembuktian hak-hak baru dan hak lama.
- Hak-hak baru adalah hak-hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997
- Hak-hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunva UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP 10/1961.
Dalam Pasal 23 ditentukan, bahwa untuk keperluan pendaftaran :
a. hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan :
1) Penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, yang dapat diberikan secara individual, kolektif ataupun secara umum;
2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan; apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
b. Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang
c. tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf
Wakaf lahir dengan diucapkannya ikrar wakaf oleh wakif dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, yang dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf yang dibuat oleh Pejabat tersebut. Pendaftaran wakaf dilakukan untuk ketertiban administrasi nya. Mengenai hak-hak yang lain pendaftaran merupakan syarat bagi "kelahirannya".
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dibuktikan dengan akta pemisahan Pernbukuannya merupakan pendaftaran untuk pertama kali, biarpun hak atas tanah tempat bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan berdiri sudah didaftar.
e. Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan